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最全開店選址指南 品牌選擇
時間:[2016-08-26]????來 源:中國特許經營第一網???? 作 者:中國特許經營項目??點擊:

餐飲門店不論規模大小,像剛踏入餐飲的新人對商業地產不了解、品牌知名度低、選址缺少專業判斷標準、資金問題等,都使得品牌在拓展上總會面臨種種困難。本文將為餐飲創業者詳解開店選址各流程重點及注意事項,為你的餐廳有效解決選址難題。

品牌選址全流程

品牌選址全流程

1

城市市場分析

對企業的目標市場進行分析;

2

商圈規劃與評估

將目標市場所在城市規劃為不同的商圈類型以作為商圈準入的標準;

3

確定位置及考察店址

根據標準來實際考察商圈內的潛在店址;

4

租金初步談判及評估

對業主初步談判租金,評估取得的可能性;

5

工程現場條件評估

如果達到一定的可能性則進入工程現場進行條件評估;

6

立地報告

依各項評估指標生成立地報告書(如選址評估網的評估報表及財務試算表);深入測算第一年和未來五年的預估營業額、損益平衡點(BEP)、回報年限等,并綜合考量是否能達到預期的贏利目標;

7

合同簽約

如果達到預期要求,則可進行合同簽約。

第一步 城市市場分析

對城市進行市場分析,為開店提供詳細的城市背景信息。

市場分析可以幫助店鋪開發人員以及營銷人員了解目標城市總體情況,在安排城市走訪計劃時會帶來一定的幫助。

城市分析的主要內容包括:
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第二步 商圈規劃與評估

在目標城市劃分各項商圈類型
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商圈類型

實際考察各商圈類型

最好下載電子地圖制作平面圖,將集客設施的調查、人流量調查、可開店路段、可開店新址和競爭者調查的數據在地圖上標示出來。

平面圖應標注的信息
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新址輻射覆蓋商圈分析

以新址為中心勾畫一個同心圓,半徑500米也就是一公里面積的輻射覆蓋范圍,制作街道圖以對500米半徑的商圈進行分析。

商圈分析最重要的特點就是必須以事實為依據

零售店或餐廳是和人做生意,而人是流動變動的,需要調查包括人口數量、職業、年齡、收入、生活習慣等資料。顧客就是商圈,調查商圈就是調查顧客特點,所以說了解顧客就是了解商圈。
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第三步 確定位置及考察店址

確定位置及考察店址的關鍵就是對新店地址前的主要人流進行測算。

在測算人流量的同時需要注意人流的速度。如果顧客總是步履匆匆經過這里,是來辦事或者是為某種目的而來的,那么這些人不容易進店,這樣的人流量是要打折扣的。比如你評估的新址是在銀行或藥局的旁邊,那么要注意人流速度帶來的計算誤差。

測算人流以較慢的路過速度為準,人群也因此比較容易進入店內,這樣的人流質量才是我們要測算的目標人流。
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不論什么業態,什么消費目標年齡層,都應當測算店址一側經過店址主入口正前方的人流。但在有些情況下,需要將店址對面人流按一定比例計入總人流量。

下列依路寬的大小、步行街、MALL幾種情況,來列舉說明這些情況下,人流量的計算方法:

路寬大小的人流

如下圖1,藍色雙向箭頭表示路寬的大小,如路寬大于12米,只需要計算餐廳門店道路單側,步行雙向人流數量,如紅色雙向箭頭表示(測算位置A)的紅色雙向步行的人流量,得出總人流量=A。
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圖1:路寬大于12米

如下圖2,藍色箭頭顯示路寬小于12米,道路中間沒有障礙物或隔離欄,需要分別計算餐廳門店道路雙側,如紅色雙向箭頭代表(測算位置A和測算位置B)雙向步行的人流量,這種情況下的人流量計算要將位于新址的對面(測算位置B)按50%比例計入總人流量的計算,得出總人流量=A+Bx50%。

圖2:路寬小于12米
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步行街的人流

下圖3為步行街的舉例,位于新址前方道路為步行街,中間沒有障礙物或隔離欄,不再是測算餐廳門口,而是整個步行街的道路,如紅色雙向箭頭表示(測算位置A),得出步行雙向總人流量=A。

圖3:步行街中間無障礙
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下圖4與上圖3舉例的差別在于,步行街的道路中間是否有障礙,當中間有障礙物或隔離欄的情況,需要分別計算整個步行道路障礙物的雙側,如紅色雙向箭頭表示(測算位置A和測算位置B),位于新址的對面(測算位置B)可按50%比例計入總人流量的計算,得出總人流量=A+Bx50%。 圖4:步行街中間有障礙
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MALL商圈的人流

下圖適用于新址位于MALL或商圈類型為綜合商業+固定居民區的環境,綠色長條代表商場入口,紅色單箭頭ABC代表顧客從3個入口方向進入商場,需要分別計算所有MALL的單向人流量??側肆髁?A+B+C。

圖5:Mall的人流
 

第四步 租金初步談判及評估
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在初步選定新址后,還應對相關的情況做一定的分析評估,可以從以下三個方面進行評估:

第五步 工程現場
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以餐飲業為例,餐飲業因不同業種、品牌和規模,對工程現場的營建標準也有所不同。例如西式快餐業可以參考表一各工程項目的要求,包括:

這些要求事先都要在合同簽約時與房東交涉,并得到房東的同意與配合。

表一:工程條件評估標準

第六步 合同談判
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免租裝修期

以下表二為例,一般情況下免租裝修期為45-60天,這是和房東談判首要條件,這涉及到裝修的周期,盡可能控制在免租期內開店。

租金及押金

在與房東砍價前,須先做未來的營業額預測及損益試算,心里有譜,能夠接受最高多少的租金才有利可圖;事先權衡以討價還價,盡可能取得合理的價位。

另外,繳付房租有按月結算、定期繳付和一次性付清三種方式。也有一些房東除了要支付固定的月租金外,還要根據你的經營狀況分享一定比例的利潤。押金方面,各地有所不同,但一般都是每期預付兩個月租金。

續租和租期

比較有規模的公司一定要事先考慮到續約條件,也就是租金遞增頻率,盡可能和房東談判,每兩年遞增一次,每次遞增調整在5%以下,一般情況下遞增的標準要爭取控制在租期內平均調整系數12%以下。還有的店面是長期租的,一租就是五年、十年。這些都是談判的重點。
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表二:租金條件評估標準

第七步 立地報告

立地報告是新門店籌備階段完成的一份重要文件,也是對新店的營業額進行預估,以及投資回報進行財務分析后得出的一份總結。

如果覺得新址和曾經評估過的店址人流量基本一致情況下,那么可不做人流測算,通過對等店的方式,來預估新址的營業額,通常用在社區型商圈。立地報告包含16 項如下:

①新店選址申請書②門店租賃要件調查表③門店工程配套條件表④開發基準表⑤商圈評估表⑥競爭對手分析⑦客流量分析⑧租金成本計算表⑨對等店應收預估表⑩新店裝修工程費用預估表?門店損益分析表?未來五年預估損益表?商圈示意圖?商圈圖說明?商鋪實景照片?門店平面圖、效果圖、店中店落位圖

第八步 合作簽約

相關部門依立地報告的評估,總結判斷達成合同簽約意向,接下來就涉及到合同法律問題了。訂立商鋪租賃合同須特別注意以下幾點法律問題:

以上選址指南,每一步都要小心仔細,以防后患!祝你創業成功!

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